不動産投資の業界では有名な「東京築古組」代表の「川村龍平氏」のセミナーを受講しました。
印象に残った点、重要ポイントをシェアしますね！
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CFを明らかにしてから買う
投資用物件を買う前に、ローンを組んでいる全期間のCFを明らかにすること。この時、税金等のあらゆる経費も含めて、手元に残るお金を計算することが大切とのことです。
業者が提示するCF表を信じてはだめ、ということはよく言われることですが、さらに、ローンを組む全期間（20年、30年とか）のCF表を自分で作って、それでも利益が出る物件を買うようにということでした。
私は新築ばかりなので、事前にCFを正確に知ることは難しいですが、中古を買うときはぜひやってみようと思いました。CF表を作って、納得がいくまでは買わないことが大切ですね。
買った後の物件についても、今すぐ、ローン全期間のCF表を作り、利益が出ていなかったり、黒字倒産しそうな時期が分かったら、その対処法を今すぐ講じるように、とのことでした。
繰り上げ返済をして、ローン期間を10年まで縮めることができれば、だいぶ安心できるそうです。
また、経費を極力抑えて手残りを増やすことが大切で、川村先生の経費率はなんと、家賃収入の10％未満だそうです。一桁は無理にしても、10％台に抑えることが重要だそうです。
純資産はいくらなのか？を常に把握する。
毎年、お正月に、物件ごとに「純資産はいくらなのか」を明らかにしておくことが大切とのことです。
「お正月に」というのは、「これから一年がんばるぞ」という精神的な意味もありそうですが、年末に色々な数値が明らかになるので、ちょうどよい時期という意味があります。
ここまでやるか！という点は、年末年始時点の「売却見込み額」を出して「売却時譲渡税」も計算するということです。今、いくらで売れるかについては考えたことがありますが、譲渡税までは考えていませんでした。
現在の残債と売却見込み額を知ることで、純資産を知り、今後の方針が立てやすくなると思います（売却見込み額をどうやって知るかと、資産の計算方法が色々あってどうしよう…というのも、いつも悩むところですが）
よく不動産投資のセミナーや書籍では、「資産〇〇億！」などと煽る広告が多いですが、大事なのは「純資産」。これは私もいつも考えていることで、川村先生のセミナーを聞いて大いに共感しました。
毒舌だけれど温かみを感じます。
川村先生のセミナーを受講するのは今回が2回目でした。
今回も、「〇〇な人はクズ！」とか「あれは絶対ダメ！」とか、他にも文字にしたら「え？？( ﾟДﾟ)」というような発言も多々ありましたが、それでも納得することばかりで痛快、そして、どこか温かみを感じました。
セミナーでモチベーションが上がっているこのタイミングで、全ローン期間のＣＦを調べてみようと思います。